¿Prescriben las reclamaciones de gastos de hipoteca? Criterios clave y límites reales

Actualizado a 9/6/25

A raíz de múltiples sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), se ha ido perfilando con mayor precisión cuándo prescriben las reclamaciones de gastos hipotecarios. Desde Zulaika Abogados, te explicamos los dos grandes motivos por los que una reclamación podría considerarse prescrita en 2025.

🔹 1. Hipotecas anteriores al 1 de enero de 1995: acción prescrita

Las hipotecas firmadas antes del 1 de enero de 1995 no están amparadas por la Directiva 93/13/CEE, que es la norma europea que fundamenta la nulidad por abusividad de las cláusulas de gastos. Dicha directiva solo es aplicable a los contratos posteriores al 31 de diciembre de 1994 (art. 10.1.2º de la Directiva).

En consecuencia, la jurisprudencia del TJUE y del TS no es aplicable a esas hipotecas más antiguas, y por tanto, la acción para reclamar los gastos ya está prescrita.

Esto ha sido confirmado por el Tribunal Supremo:

• STS 1662/2024, de 10 de diciembre: «[...] no resulta de aplicación la Directiva 93/13/CEE [...] ni es predicable la interpretación conforme, ya que el contrato litigioso no estaba en su ámbito de aplicación».

• STS 1647/2024, de 10 de diciembre: confirma que sí se aplica la Directiva a partir del 1 de enero de 1995 y remite a la doctrina establecida en la STS 857/2024, de 14 de junio.

Resumen: Si la hipoteca se firmó antes del 1 de enero de 1995, no es posible reclamar los gastos hipotecarios hoy.

🔹 2. Hipotecas posteriores a 1995: prescripción si el consumidor conocía el abuso hace más de 5 años

Para las hipotecas celebradas a partir del 1 de enero de 1995, sí es aplicable la doctrina del TJUE y del TS. En estos casos, la acción para reclamar prescribe a los 5 años desde que el consumidor tuvo conocimiento real del carácter abusivo de la cláusula.

Pero, ¿cuándo se entiende que el consumidor tuvo ese conocimiento?

Según la jurisprudencia actual, la mera publicación de sentencias en 2019 no implica automáticamente el inicio del cómputo del plazo. La clave está en que el banco debe probar que el cliente era plenamente consciente de que podía reclamar.

¿Cómo puede probarlo el banco?

La vía más común es que el consumidor hubiera presentado una reclamación extrajudicial hace más de 5 años (por ejemplo, al servicio de atención al cliente del banco o mediante burofax). En ese caso, se entiende que ya conocía sus derechos y, por tanto, el plazo habría empezado a correr en esa fecha.

Resumen:

Si no has reclamado nunca antes al banco, es probable que tu derecho siga vigente, aunque hayan pasado más de cinco años desde que firmaste la hipoteca.
Solo si el banco demuestra que reclamaste hace más de 5 años, podrían alegar prescripción.

📌 ¿Qué recomendamos desde Zulaika Abogados?

Si tu hipoteca se firmó a partir de 1995 y nunca has reclamado por los gastos hipotecarios, todavía estás a tiempo.
La jurisprudencia protege a los consumidores que no tuvieron conocimiento efectivo de la abusividad de las cláusulas.

Desde nuestro despacho:

• Estudiamos gratuitamente tu caso.

• Verificamos si tu derecho está prescrito o no.

• Te acompañamos en la reclamación extrajudicial y judicial.

• Solo cobramos si tú recuperas tu dinero.

Contáctanos sin compromiso y te diremos en 24 h si puedes recuperar los gastos o no.