El Tribunal Supremo anula la cláusula de intereses de una hipoteca inversa y deja el préstamo sin interés remuneratorio
12/08/2026
La Sentencia del Tribunal Supremo 1317/2026, de 24 de julio, analiza un contrato de hipoteca inversa suscrito con Kutxabank y contiene un pronunciamiento especialmente relevante sobre las consecuencias de la falta de transparencia de las cláusulas que regulan los intereses.
El Tribunal Supremo considera que no es posible conservar una parte de una cláusula declarada abusiva y eliminar únicamente aquella parte que perjudica al consumidor. En el caso analizado, esta conclusión conduce a una consecuencia de especial importancia: la cláusula que establecía el interés remuneratorio del 6,50 % queda íntegramente sin efecto y el préstamo pasa a quedar sin interés remuneratorio.
La sentencia aborda además otras cuestiones de interés en relación con las hipotecas inversas, como la necesidad (o no) del consentimiento de los futuros herederos, los deberes de información de la entidad bancaria o las consecuencias de la falta de entrega de una oferta vinculante.
Una hipoteca inversa contratada en 2010
El procedimiento tenía su origen en una hipoteca inversa formalizada el 30 de noviembre de 2010 por los padres de los demandantes.
Mediante este producto, los prestatarios obtuvieron una primera disposición de capital que utilizaron, entre otros fines, para cancelar un préstamo hipotecario anterior y disponer de liquidez. Además, comenzaron a percibir una cantidad mensual.
El contrato establecía durante el periodo de disposición un tipo de interés fijo del 6,50 % anual. La cláusula señalaba que estos intereses se liquidarían mensualmente y se harían efectivos mediante su cargo en la propia cuenta de crédito.
El problema surgía porque ese mecanismo provocaba que los intereses liquidados se incorporasen al saldo deudor y, posteriormente, generasen a su vez nuevos intereses.
Nos encontramos, por tanto, ante un mecanismo de capitalización de intereses o anatocismo.
Los hijos de los prestatarios, tras el fallecimiento de sus padres, interpusieron una demanda contra Kutxabank solicitando distintas declaraciones de nulidad y, subsidiariamente, la nulidad de determinadas cláusulas del contrato.
La Audiencia Provincial anuló únicamente la capitalización de los intereses
En primera instancia se rechazaron las principales pretensiones formuladas por los demandantes, aunque se declaró la nulidad de la cláusula relativa a los intereses de demora.
Posteriormente, la Audiencia Provincial de Valladolid dio un paso más.
Consideró que la cláusula relativa a los intereses remuneratorios no era suficientemente transparente en cuanto permitía que los intereses liquidados se incorporasen al capital y generasen nuevos intereses.
La Audiencia entendió que el consumidor debía haber recibido una explicación suficientemente clara sobre las consecuencias económicas de este mecanismo y, en particular, sobre el efecto acumulativo que podía producir en la deuda.
Por ello, declaró abusiva la cláusula únicamente en cuanto permitía la capitalización de los intereses, pero mantuvo vigente el tipo de interés remuneratorio del 6,50 %.
Es precisamente esta solución la que corrige ahora el Tribunal Supremo.
El Tribunal Supremo rechaza conservar parcialmente la cláusula
La cuestión decisiva de la sentencia se encuentra en determinar si, una vez apreciada la abusividad de la cláusula, podía mantenerse una parte de ella (el interés remuneratorio del 6,50 %) y eliminar exclusivamente el mecanismo que permitía que esos intereses generasen nuevos intereses.
El Tribunal Supremo ha respondido negativamente y para ello se apoya en la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre el artículo 6.1 de la Directiva 93/13/CEE, que impide que el juez modifique el contenido de una cláusula abusiva para conservarla parcialmente.
Es la conocida problemática del denominado “blue pencil test” o doctrina del lápiz azul.
Cuando una condición general es abusiva, el órgano judicial no puede, como regla general, reescribirla o modificarla para conseguir que resulte válida. La consecuencia debe ser que la cláusula abusiva no produzca efectos frente al consumidor.
La finalidad de esta regla, además de proteger al consumidor afectado por el contrato concreto, también pretende mantener el efecto disuasorio de la normativa europea frente al empleo de cláusulas abusivas por parte de los profesionales.
¿Por qué considera el Supremo que la cláusula no era transparente?
La propia redacción contractual resulta determinante, porque la cláusula establecía un interés fijo del 6,50 % anual, señalaba que se liquidaría mensualmente y afirmaba además que el interés se calcularía mediante una fórmula de interés simple.
Sin embargo, no explicaba con claridad que los intereses liquidados iban a cargarse en la cuenta de crédito, incorporarse al saldo pendiente y generar posteriormente nuevos intereses.
Esta circunstancia resultaba especialmente significativa porque otra cláusula del mismo contrato, relativa a los intereses de demora, sí señalaba expresamente que los intereses no satisfechos se capitalizarían y generarían nuevos intereses.
Para el Tribunal Supremo, la regulación de los intereses remuneratorios generaba así una situación de incertidumbre incompatible con las exigencias de transparencia.
Y, una vez declarada abusiva esa condición general, no es posible mantenerla parcialmente para conservar el interés fijo del 6,50 % y eliminar únicamente su capitalización.
El préstamo queda sin interés remuneratorio
Este es probablemente el aspecto más relevante de la STS 1317/2026, porque el Tribunal Supremo concluye que la cláusula relativa al interés remuneratorio debe quedar íntegramente sin efecto.
No se limita, por tanto, a impedir que los intereses generen nuevos intereses y también desaparece el propio pacto que establecía el interés remuneratorio del 6,50 %.
El Supremo recuerda a este respecto que el artículo 1740 del Código Civil admite que el préstamo pueda ser gratuito o con pacto de intereses y que, conforme al artículo 311 del Código de Comercio, los préstamos mercantiles no devengan intereses si estos no se han pactado por escrito.
Si el pacto escrito que establece el interés remuneratorio resulta ineficaz como consecuencia de su nulidad, el contrato puede subsistir sin ese interés.
La entidad bancaria debe, además, restituir las cantidades que hubieran sido abonadas por este concepto, con sus correspondientes intereses legales desde la fecha de cada pago.
La hipoteca inversa no es nula por el mero hecho de que los hijos no prestaran su consentimiento
La sentencia contiene también un pronunciamiento interesante sobre la posición de los herederos.
Los demandantes sostenían que la validez del contrato requería su consentimiento porque, tras el fallecimiento de sus padres, serían ellos quienes tendrían que afrontar las consecuencias económicas de la hipoteca inversa, pero el Tribunal Supremo rechaza esta interpretación.
Los hijos no son parte del contrato celebrado por sus progenitores y, mientras estos viven, no ostentan ningún derecho sobre sus bienes por su eventual condición de futuros herederos.
La condición de heredero surge tras el fallecimiento y la correspondiente aceptación de la herencia.
Además, después del fallecimiento de los prestatarios, los herederos pueden optar por cancelar el crédito para conservar el inmueble, venderlo para satisfacer la deuda o no reembolsarla, supuesto en el que la entidad podrá ejecutar la garantía dentro de los límites correspondientes.
Por ello, el consentimiento de los hijos o futuros herederos no constituye un requisito de validez de la hipoteca inversa.
La ausencia de oferta vinculante tampoco determina automáticamente la nulidad
Otra cuestión examinada por la sentencia es el incumplimiento de los deberes de información impuestos por la normativa bancaria.
El Tribunal Supremo confirma que, tras la reforma introducida por la Ley 41/2007, las obligaciones de información previstas en la normativa sobre transparencia eran aplicables a los préstamos hipotecarios sobre vivienda con independencia de su cuantía, pero introduce una precisión importante.
La falta de entrega de una oferta vinculante no determina por sí sola la existencia de un error en el consentimiento ni provoca automáticamente la anulabilidad del contrato.
Se trata de una circunstancia que debe valorarse junto con el resto de elementos concurrentes.
El Supremo recuerda que el incumplimiento de un deber de información puede resultar relevante para apreciar un error en el consentimiento e incluso operar como indicio o presunción, pero debe analizarse el conjunto de las circunstancias de la contratación.
En este caso concreto, los tribunales consideraron acreditado que los prestatarios comprendían los elementos esenciales del producto y rechazaron que hubiera existido un error invalidante del consentimiento.
No toda hipoteca inversa con intereses puede considerarse nula
La importancia de esta sentencia no debe llevar a una conclusión automática, debido a que el Tribunal Supremo no declara abusivas con carácter general las hipotecas inversas, ni tampoco afirma que cualquier cláusula de intereses incluida en estos contratos sea nula.
El pronunciamiento responde a la redacción concreta de la cláusula utilizada en el contrato examinado y, especialmente, a la falta de transparencia con la que se configuraba el mecanismo de cálculo y capitalización de los intereses.
Por ello, para valorar una posible reclamación será necesario revisar la escritura de cada cliente y comprobar, entre otras cuestiones:
cómo se define el interés remuneratorio;
cómo se incorporan los intereses al saldo deudor;
si existe capitalización de intereses;
qué información se facilitó antes de la contratación;
si el funcionamiento económico del producto estaba explicado de forma comprensible;
y qué cantidades se han cargado efectivamente durante la vida del contrato.
Una sentencia relevante sobre transparencia y efectos de la nulidad
La STS 1317/2026 refuerza una cuestión fundamental en la contratación bancaria con consumidores: cuando una condición general es declarada abusiva, el juez no puede reconstruirla para conservar aquella parte que resulte favorable a la entidad financiera.
En el supuesto examinado, la Audiencia Provincial había intentado mantener el interés remuneratorio y eliminar únicamente el mecanismo de capitalización. El Tribunal Supremo considera que esa solución suponía otorgar una eficacia parcial a una cláusula abusiva incompatible con la normativa europea.
La consecuencia es especialmente significativa porque la cláusula tercera se tiene por no puesta también respecto del interés remuneratorio y la hipoteca inversa subsiste sin el interés fijo del 6,50 % previsto originalmente, con obligación de restitución de las cantidades abonadas por dicho concepto y sus intereses legales.
La sentencia convierte así la revisión de la forma en la que fueron configurados los intereses en determinadas hipotecas inversas en una cuestión especialmente relevante.
Si tienes una hipoteca inversa y quieres comprobar si sus cláusulas de intereses cumplen las exigencias de transparencia, podemos revisar la escritura y valorar las posibles vías de reclamación atendiendo a las circunstancias concretas de tu contrato.